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Le Viager

L’Immobilière des Glycines vous propose également un service dédié au Viager immobilier sur Le Centre Var. L’achat d'un bien en viager doit bénéficier de l’aide d’un professionnel expérimenté qui connaît le langage de l’acheteur permettant ainsi une approche et un conseil avisés sur les différences entre l’immobilier et le viager. Nous vous aiderons à trouver le bien selon votre capacité financière, dans vos démarches et vous conseillerons sur ce placement financier.

Qu’est-ce que le viager ? Le viager est une variante de la vente immobilière. Ce sont principalement des personnes d’un certain âge ou à la retraite qui vendent en viager leur bien afin d’obtenir un complément de revenus tout en conservant le droit de rester vivre dans le bien immobilier mis en vente en viager. Le vendeur du bien en viager est nommé en droit : le « crédirentier » car il est le créditeur de la rente et l’acheteur est appelé le « débirentier » car il sera le débiteur de la rente. L’achat en viager peut être payé de plusieurs façons : sous forme de bouquet et/ou de rente. La vente d’un bien en viager comporte un avantage fiscal important suivant l’âge. Il peut atteindre un abattement pouvant aller jusqu’à 70 % sur la part imposable. Le viager s’applique en général surtout à des ventes d’appartements, de maisons ou de terrains. C’est un notaire qui rédige le contrat de vente en viager. Dès la signature de l'acte de viager, l’appartement, la maison, ou le terrain devient la propriété de l'acheteur.

Viager libre - viager occupé : La vente d’un bien peut se faire en viager libre ou viager occupé. Dans le cas du viager libre, le débirentier dispose complètement du bien et l’occupe ou le loue comme il l’entend. En compensation il doit s’acquitter de tous les travaux, frais d’entretien, charges…. Le viager libre reste rare par rapport au viager occupé. Le viager libre représente environ 5 % du marché. Le bouquet et la rente viagère du viager libre sont supérieurs au viager occupé car la répartition se fait différemment. Dans le cas d’un viager libre, le taux de la rente est établi par rapport à l’espérance de vie du vendeur. Le prix du viager libre est converti intégralement en rente alors que le prix du viager occupé se découpe en rente et en bouquet (qui compense le « prix » de l’occupation). Le viager libre ou le viager occupé garantissent au vendeur le versement d’une rente viagère jusqu’à son décès. Le calcul de la rente pour un viager occupé est plus complexe car elle prend en compte plusieurs critères. Un viager occupé peut être consenti à tout âge, cependant un minimum de 70 ans reste requis afin de trouver un acquéreur. Le viager occupé reste très intéressant et représente 95 % des ventes. Le crédirentier garde soit l’usufruit, soit le droit d’usage et d’habitation de son bien. Uniquement l’usufruit lui permet de garder la jouissance en louant le bien et d’en percevoir les loyers. Dans les 2 cas il conserve une belle qualité de vie. Par contre le viager occupé est plus abordable qu’un viager libre avec un bouquet plus faible, des rentes moins importantes et des frais de notaires amoindris. Il est obligatoire de signer un acte devant un notaire pour acheter un bien en viager libre ou en viager occupé, c’est une vente immobilière. Les frais d’enregistrement sont facturés à l’acheteur.

Avantages fiscaux et abattement : L’un des principaux atouts de la rente viagère reste la perception d’un bouquet. En effet il peut être converti en donation aux enfants et petits enfants. Cet avantage fiscal peut avoir lieu tous les 6 ans. Un autre avantage fiscal de la rente viagère est l’abattement fiscal consenti par N. Sarkozy de 150000€ pouvant venir en avance sur l’héritage et ceci pour chaque enfant du crédirentier. Le bouquet peut également être investi dans un contrat d’assurance vie pour bénéficier d’un rendement et de l’avantage fiscal. La révision de la rente viagère est faite tous les ans. Autre avantage fiscal : lorsque le vendeur reste dans les lieux, celui-ci ne paye plus les impôts fonciers. Un viager « occupé » a plus de succès qu’un « viager libre » et bénéficie de frais d’acte réduit, ce qui est un avantage fiscal non négligeable. Le crédirentier bénéficie d’une exonération complète des plus values comme dans la vente ordinaire de sa résidence principale. L’avantage fiscal porte également sur l’âge du crédirentier à savoir : Les personnes âgées de plus de 69 ans profitent de 70 % d’abattement fiscal sur la perception de la rente viagère. Contrairement a un revenu locatif où il n’y a plus l’avantage fiscal de l’abattement de 14 % (supprimé). Uniquement la fraction équivalente aux intérêts du capital reste imposable. Cette fraction est variable suivant l’âge du crédirentier lorsqu’il perçoit la rente à savoir : 

30% si le vendeur est âgé de plus de 69 ans

40% si le vendeur est âgé de 60 à 69 ans inclus

50% si le vendeur est âgé de 50 à 59 ans inclus

70% si le vendeur est âgé de moins de 50 ans 

L’avantage fiscal du viager immobilier est incitatif pour le crédirentier.

Le bouquet : On appelle bouquet, le versement comptant d’un capital dès l’acquisition d’un bien en viager. Le bouquet comprend une somme d’argent que le crédirentier peut immédiatement demander à l’acheteur. Une fois le bouquet versé, le prix de vente sera réduit d’autant. Dans un deuxième cas, si une rente est versée, le montant du bouquet viendra en déduction du prix d’achat. Le bouquet est fixé librement entre l’acquéreur et le vendeur. Généralement, le bouquet est versé à la signature du contrat chez le notaire. Le bouquet doit être équilibré tout en tenant compte des besoins du vendeur et des possibilités financières de l’acheteur. Plus le bouquet est important et moins la rente est élevée. Le bouquet peut être calculé en pourcentage par rapport à la valeur du marché de l’immobilier. Concrètement, la transaction consiste en premier lieu à estimer le bien. Un indice de référence régit l’indexation de la rente et en découle par la suite le montant du bouquet. Si le bien a des difficultés à se vendre, il n’est pas rare que le bouquet soit revu à la baisse tout comme le montant de la rente sous prétexte que les agences n’ont pas d’acheteurs. Dans un troisième temps, il est possible de ne verser qu’une rente sans aucun bouquet. Le bouquet n’est pas obligatoire mais en pratique il est prévu afin de diminuer les versements à vie. Avec un bouquet, le vendeur peut s’il a des dettes, les rembourser. Il peut également se servir de son bouquet à des fins de dons ou l’utiliser pour voyager s’il n’a jamais pu le faire auparavant. En général, plus le vendeur a un âge avancé, plus le bouquet est important.

La rente : On appelle rente viagère, une somme périodiquement versée jusqu’au décès du crédirentier. Le débirentier s’engage à verser cette redevance au bénéficiaire en échange d’un bien immobilier. L’arrérage est le nom également défini pour une rente. Une rente peut être consentie sur une ou deux têtes. Si la rente est fixée aux deux conjoints, lorsqu’il y a décès d’un des deux époux, la rente continue à être versée au conjoint survivant. Plusieurs critères définissent le montant de la rente. Elle est établie entre les parties librement suivant l’âge et l’espérance de vie du crédirentier en tenant compte de l’évaluation du bien à sa juste valeur. Il existe plusieurs types de rentes. La rente en viager libre et la rente en viager occupé. Le paiement du prix de la rente est également consenti sous plusieurs formes : la rente simple et le bouquet. Contrairement à une vente ordinaire, un viager se paye en plusieurs fois par une rente à vie versée au vendeur. Le calcul de la rente est un peu complexe. Il varie beaucoup suivant l’âge et il est indexé sur l’espérance moyenne de vie. Si le crédirentier décède dans la moyenne d’âge de l’espérance de vie ou avant, le bien sera payé au prix normal ou en dessous de sa valeur, or si à l’inverse il vit très longtemps, l’acquéreur paiera le bien immobilier bien en dessus de sa valeur. La rente viagère peut être versée une fois par an ou tous les mois, tous les trimestres jusqu’au terme de la vie du crédirentier. La rente est une bonne formule pour un complément de revenu ou de retraite. La rente est indexée ou non selon les cas sur l’inflation. En dehors du viager, une rente peut aussi être obtenue par souscription d’une assurance vie ou un contrat par capitalisation de retraite.

L'usufruit : Le mot usufruit vient de l’association de : l’usus qui est le droit d’user d’une chose et le fructus (tous deux viennent du latin : « usage » et « Jouissance ») qui est le droit de disposer d’une chose. L’abusus est lui, le droit de disposer d’une chose et de l’aliéner. Ces trois droits forment le droit de propriété. L’usufruit est le droit d’habiter ou de se servir d’un bien sans devoir s’en déposséder (maison, mobilier etc… ) mais également de percevoir des dividendes, des loyers, des revenus L’usufruit s’arrête lorsque l’usufruitier décède (au plus tard) ou sinon plus tôt lorsqu’il y a non-usage pendant 30 ans du droit d’usufruit. Le nu propriétaire devient plein propriétaire une fois l’usufruit éteint. Lorsque le crédirentier âgé veut rester vivre dans sa maison il demande en contrepartie un droit d’usufruit en complément d’une rente viagère. L’usufruit en droit français se défini comme le droit de jouir d’une chose et d’en conserver la substance alors que quelqu’un d’autre en a la propriété. L’usufruit peut être viager ou temporaire. Dans le cas de l’usufruit viager, il est obligatoire en cas de donation de se conformer au barème fiscal de l’administration suivant l’âge de l’usufruitier. Dans le cas de l’usufruit temporaire qui est établi pour une certaine durée, la valeur fiscale est déterminée par un pourcentage de la valeur de la pleine propriété par décennie. Il n’y a pas de condition d’âge pour ce type d’usufruit et pas de possibilité de fractionnement. Le pourcentage établi par période de 10 ans est fixé à 23 %. L’usufruit est souvent évoqué dans un acte successoral. Il comporte plusieurs possibilités d’usufruit, par exemple le quasi usufruit, l’usufruit éventuel, l’usufruit viager cité ci-dessus.

Débirentier - crédirentier : la personne qui se porte acquéreur du bien en viager est appelée : le débirentier. C’est elle qui verse le bouquet et qui doit payer la rente. L’intérêt du débirentier est qu’il deviendra le nu-propriétaire et aura la pleine propriété du bien au décès du crédirentier et du conjoint si le viager est sur deux têtes (dans le cas d’une rente réversible). Le débirentier s’acquitte de la rente par paiement mensuel directement prélevé automatiquement sur son compte bancaire. Le débirentier bénéficie donc d’un crédit gratuit tout en investissant à frais réduit. Dans le cas où le débirentier n’est plus en mesure de s’acquitter de la rente pour une raison quelconque, le crédirentier peut utiliser les voies de recours afin de prévoir une vente judiciaire du bien. Si le débirentier décède, ce sera à la charge de ses héritiers d’assumer le versement de la rente au crédirentier jusqu’à sa mort qu’il habite ou pas le bien. Dans l’éventualité où ceux-ci ne puissent pas verser les sommes dues, le crédirentier peut demander la restitution de son bien et a le droit de faire prononcer la résolution de la vente. Le vendeur en viager d’un bien est appelé : le crédirentier. Le crédirentier perçoit un capital appelé le bouquet et ceci immédiatement puis ensuite une rente lui apportant un complément de revenu régulier en plus de sa retraite. Le crédirentier peut se réserver le droit de garder l’usufruit du logement vendu soit en le louant, soit en l’occupant ou bien encore en le cédant avec la nue propriété. Si le crédirentier vend son bien en pleine propriété, il se libère des soucis afférents à la location et à l’entretien de celui-ci. Le crédirentier a quelques obligations telles que payer l’eau, l’électricité, l’entretien courant, la taxe d’habitation… Pour le crédirentier, le fait de percevoir une rente à vie lui permet de garder son pouvoir d’achat grâce à l’indexation de l’indice des prix à la consommation publié par l’INSEE. La rente du crédirentier est révisée chaque année.


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